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Come partecipare alle aste giudiziarie

SOMMARIO:

COSA SONO LE VENDITE GIUDIZIARIE

Le aste giudiziarie sono lo strumento attraverso il quale l’autorità giudiziaria dispone la vendita dei beni provenienti dai pignoramenti, sequestri, fallimenti, ecc.

Tutti, eccetto il debitore, possono partecipare alle vendite giudiziarie senza l'ausilio di un legale o di altro professionista (art.579 c.p.c.). I beni sono di norma stimati da esperti nominati dal Tribunale. Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i diritti d’asta e gli oneri fiscali,ove richiesti.

La vendita avviene nello stato di fatto in cui i beni si trovano e non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o per mancanza di qualità , né potrà essere risolta per alcun motivo. L'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o restituzione del prezzo essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.

Non è previsto diritto di recesso. Il saldo del prezzo ed il versamento degli oneri fiscali dovranno avvenire entro i termini indicati nelle specifiche modalità di partecipazione. La proprietà del bene si trasferisce all'acquirente al momento del versamento dell'intero prezzo e degli oneri fiscali.

In caso di mancato versamento del saldo del prezzo entro i termini stabiliti viene dichiarata la decadenza dell'aggiudicatario, e qualora la vendita prevedeva il versamento di una cauzione, la stessa viene trattenuta a titolo di sanzione.

Qualora venga fissato un nuovo incanto, l'aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza, nel caso in cui il prezzo ricavato dal secondo incanto, unito alla cauzione confiscata, sia inferiore al quello dell'incanto precedente ai sensi dell'art. 587 c.p.c.

Le offerte presentate sono IRREVOCABILI. Non è previsto il diritto di recesso e pertanto non è possibile ritirare le offerte.

Chiunque con promesse, doni o mezzi fraudolenti, disturba o impedisce la libertà degli incanti, commette reato è punibile con la sanzione e la reclusione secondo quanto previsto dal codice penale.

Le vendite possono essere in qualsiasi momento sospese e/o annullate per disposizione o ordinanza dell'Autorità Giudiziaria che ne ha stabilito l’esecuzione.



VENDITA BENI IMMOBILI

Le seguenti indicazioni hanno carattere generale e variano secondo le prassi e la normativa adottate dal Tribunale di competenza. È NECESSARIO, QUINDI, FAR SEMPRE RIFERIMENTO ALLE INDICAZIONI CONTENUTE NELL'ORDINANZA E/O NELL'AVVISO DI VENDITA DELLA PROCEDURA.

La vendita di beni immobili può essere effettuata personalmente dal Giudice dell'Esecuzione nei locali del Tribunale, oppure da un professionista (Notaio, Avvocato, Dottore Commercialista) delegato dal Giudice che indica un luogo dove effettuare la vendita (in genere lo Studio del Professionista).

In caso di delega, comunque, la vendita si svolge sempre secondo le indicazioni e sotto la vigilanza del Giudice dell'Esecuzione.

Al Giudice le parti del processo esecutivo (e qualunque interessato) possono proporre reclami contro gli atti del Professionista e, in caso di problematiche insorte nel corso delle operazioni di vendita, al Giudice dell'Esecuzione può rivolgersi lo stesso Professionista delegato alla vendita. Al Giudice dell'Esecuzione, inoltre, sono riservati i provvedimenti connessi al trasferimento del bene venduto.

Modalità di presentazione delle offerte nella vendita senza incanto

  1. Le offerte di acquisto dovranno essere presentate in busta chiusa indirizzata, nelle vendite effettuate personalmente dal Giudice dell'Esecuzione, alla Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale competente e, nelle vendite delegate a un Professionista, al Professionista delegato, secondo i tempi e i modi contenuti nell'ordinanza e/o nell'avviso di vendita e stabiliti dalla legge e dal Tribunale competente
  2. L'offerta in carta legale (con marca da bollo apposta) dovrà contenere:
    • il cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico del soggetto cui andrà intestato l'immobile (non sarà possibile intestare l'immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive l'offerta), il quale dovrà anche presentarsi alla udienza fissata per la vendita. Se l'offerente è coniugato e in regime di comunione legale dei beni, dovranno essere indicati anche i corrispondenti dati del coniuge. Se l'offerente è minorenne, l'offerta dovrà essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione del giudice tutelare. In caso di società occorre indicare la denominazione o ragione sociale, il numero di iscrizione nel Registro delle Imprese, la sede e il nome del legale rappresentante;
    • i dati identificativi del bene per il quale l'offerta è proposta;
    • l'indicazione del prezzo offerto, che non potrà essere inferiore al prezzo minimo indicato, a pena di esclusione;
    • il termine di pagamento del prezzo e degli oneri tributari, non superiore a 60 giorni nonché le modalità di pagamento del prezzo e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta;
    • L'espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima.
  3. Nella busta deve essere inserita tutta la documentazione e la cauzione stabilita secondo i tempi e le modalità stabilite nell'ordinanza o nell'avviso di vendita. La cauzione sarà trattenuta in caso di rifiuto dell'acquisto. Ove l'offerta riguardi più lotti ai sensi dell'articolo precedente, potrà versarsi una sola cauzione, determinata con riferimento al lotto di maggior prezzo.
  4. L'offerta presentata nella vendita senza incanto è irrevocabile, salvo che a) il giudice ordini l'incanto; b) siano decorsi 120 gg dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta. L'offerta non dà diritto all'acquisto del bene, restando piena facoltà del giudice di valutare se dar luogo o meno alla vendita, e ciò anche in caso di unico offerente.
  5. L'importo degli oneri tributari sarà indicato all'aggiudicatario dopo l'aggiudicazione e dovrà essere versato nello stesso termine del saldo prezzo. In caso di inadempimento, l'aggiudicazione sarà revocata e l'aggiudicatario perderà quanto versato.
  6. In caso di più offerte valide, si procederà a gara sulla base della offerta più alta. Il bene sarà definitivamente aggiudicato a chi avrà effettuato il rilancio più alto. Nella vendita senza incanto non verranno prese in considerazione le offerte pervenute dopo la conclusione della gara, neppure se il prezzo offerto fosse superiore di oltre un quinto a quello di aggiudicazione.

Modalità di partecipazione alla vendita con incanto

  1. Per partecipare all'incanto è necessario prestare la cauzione pari al 10% del prezzo base d'asta nei tempi e nei modi stabiliti dal Tribunale competente. Se l'offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione è immediatamente restituita dopo la chiusura dell'incanto, salvo che l'offerente non abbia partecipato all'incanto, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo. In tale caso la cauzione È restituita solo nella misura dei nove decimi dell'intero e la restante parte è trattenuta come somma rinveniente a tutti gli effetti dall'esecuzione.
  2. Le offerte all'incanto non sono efficaci se non superano il prezzo base o l'offerta precedente nella misura indicata.
  3. Le offerte devono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.
  4. Avvenuto l'incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell'incanto. Le offerte si fanno mediante deposito, nelle vendite effettuate personalmente dal Giudice dell'Esecuzione, in cancelleria e, nelle vendite delegate a un Professionista, presso lo Studio del Professionista, nelle forme di cui all'articolo 571 c.p.c., prestando cauzione per una somma pari al doppio della cauzione versata ai sensi dell'articolo 580 c.p.c.
  5. Il prezzo (fatta salve, nel caso di insistenza sul bene di mutuo fondiario, le facoltà e impregiudicati gli oneri di cui all'art. 41, commi 4 e 5, D.L.vo n. 385/93) deve essere versato entro giorni sessanta dall'aggiudicazione a mezzo assegno circolare intestato, nelle vendite effettuate personalmente dal Giudice dell'Esecuzione, alla procedura da depositare in cancelleria e, nelle vendite delegate a un Professionista, al Professionista delegato da depositare presso il suo Studio.
  6. Il versamento del prezzo può avvenire con l'erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita.

Condizioni della vendita

La vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive; la vendita è effettuata a corpo e non a misura ed eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo; la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità né potrà essere revocata per alcun motivo.

L'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere – ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore – , per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potrà dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.

Spese ed oneri dell'aggiudicatario

  • Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o imposta di registro) con le agevolazioni di legge (prima casa, imprenditore agricolo, ecc.).
  • La vendita non è gravata da oneri di rogito notarili o di mediazione salvo i compensi a favore del Notaio Delegato così come da D. M. N. 313 del 25/05/99.
  • Di tutte le ipoteche e pignoramenti, se esistenti, è ordinata la cancellazione con il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale.
  • Le tasse per la cancellazione sono A CARICO DEL RICAVO D'ASTA, QUELLE DI VOLTURA E TRASCRIZIONE A CARICO DELL'AGGIUDICATARIO, salvo diversa indicazione nell'ordinanza e avviso di vendita.
  • In caso di vendita davanti al Professionista delegato, lo stesso provvederà direttamente alle predette cancellazioni a spese della procedura esecutiva.
  • L'aggiudicatario, entro 60 giorni dall'aggiudicazione (salvo diversa indicazione nell'ordinanza e avviso di vendita), dovrà versare in Cancelleria il prezzo d'acquisto, dedotta la cauzione, con le forme del deposito giudiziario o, in caso di vendita delegata al professionista, mediante assegno circolare intestato al professionista da depositare nello studio dello stesso (salvo diversa indicazione nell'ordinanza e avviso di vendita).
  • In caso di mancato pagamento del prezzo nel termine fissato, l'aggiudicatario verrà dichiarato decaduto dal diritto di ottenere il trasferimento dell'immobile, perderà la cauzione versata e sarà tenuto a pagare la differenza tra il prezzo di aggiudicazione dell'incanto cui ha partecipato e quello di vendita del successivo incanto.

Decreto di trasferimento e liberazione dell'immobile

  • Il decreto di trasferimento, se l'immobile è occupato dal debitore o da terzo senza titolo opponibile (il titolo opponibile è di norma rappresentato dal contratto di locazione registrato prima della trascrizione del pignoramento ma è opponibile, nel limite massimo dei nove anni quando non risulta trascritto nei registri immobiliari, anche il provvedimento di assegnazione della casa al coniuge in sede di separazione o di divorzio), contiene l'ingiunzione di rilascio a favore dell'acquirente.


VENDITA ONLINE BENI MOBILI

Tipologia di vendita

Vendita a tempo

L’asta ha una durata prestabilita durante la quale è possibile effettuare i rilanci, nella misura minima indicata. Al superamento della propria offerta l’utente riceverà via mail un alert di avviso al fine di consentire la possibilità di rilanciare.

Il bene viene definitivamente aggiudicato a favore del maggior offerente in seguito al versamento del prezzo che dovrà essere effettuato secondo le modalità indicate nella scheda di dettaglio di ciascun bene.

Vendita a tempo con prolungamento della scadenza

In questa modalità di vendita la scadenza dell'asta viene prolungata di un ulteriore periodo di tempo (di solito due o tre minuti) qualora l'ultima offerta pervenga negli ultimi due minuti di durata dell'asta.

Annunci di vendita

In questa modalità i beni sono posti in vendita secondo le modalità stabilite dal Curatore Fallimentare che sono riportate analiticamente nella scheda dettagliata di ciascun bene. Le modalità più ricorrenti sono le offerte in busta chiusa e la vendita senza incanto, in cui le offerte devono essere inviate presso lo studio del Curatore o la vendita con incanto tenuta sul posto in cui si trovano i beni.

Versamento della cauzione

Ove previsto, per partecipare all’asta potrebbe essere richiesto il pagamento anticipato di una cauzione. Sarà sufficiente seguire il procedimento guidato e versare l’importo richiesto a mezzo:

  • Bonifico bancario sul c/c indicato nella scheda del bene ed anticipando la contabile del bonifico, completa di CRO, presso il recapito del curatore / custode (mail o fax). La causale deve riportare il numero della procedura, il Tribunale di competenza e la denominazione del bene.
    L’abilitazione alla partecipazione avverrà a seguito di verifica di congruità e buon fine del versamento.

Restituzione della cauzione

L’utente non aggiudicatario riceverà il riaccredito della cauzione a seconda della modalità con la quale la stessa è stata versata.

Bonifico bancario: bonifico di restituzione della somma, al netto delle commissioni.

Si ricorda che In caso di mancato versamento del saldo del prezzo entro i termini stabiliti viene dichiarata la decadenza dell'aggiudicatario a cui viene trattenuta la cauzione già versata a titolo di sanzione.

Saldo del prezzo: modalità di versamento

Il saldo del prezzo, comprensivo delle tasse, imposte e diritti d’asta, dedotto l’importo della cauzione, dovrà essere effettuato secondo le indicazioni riportate nella scheda di dettaglio della vendita, utilizzando una delle seguenti modalità:

  • Bonifico bancario sul c/c indicato nella scheda del bene ed anticipando la contabile del bonifico, completa di CRO, presso il recapito del curatore / custode (mail o fax). La causale deve riportare il numero della procedura, il Tribunale di competenza e la denominazione del bene.
  • A mezzo di assegno circolare presso lo studio del Curatore / Custode, previo appuntamento telefonico, contestualmente al ritiro del bene.

Si ricorda che In caso di mancato versamento del saldo del prezzo entro i termini stabiliti viene dichiarata la decadenza dell'aggiudicatario a cui viene trattenuta la cauzione già versata a titolo di sanzione.

Spedizione / ritiro dei beni

I beni aggiudicati, per i quali è stato interamente versato il prezzo,comprensivo di oneri, imposte e commissioni, potranno essere ritirati nel luogo presso il quale sono custoditi, previo appuntamento con il curatore / custode fallimentare.

Ove previsto gli stessi potranno essere spediti, con spese a carico dell’aggiudicatario, con le modalità e tempistiche concordate con il referente della procedura.

La responsabilità, l’onere ed il rischio connessi alla spedizione dei beni sono totalmente a carico dell’acquirente, il quale potrà incaricare un corriere o delegare un soggetto per il ritiro.

Non può dar luogo alla restituzione delle somme:

  • lo smarrimento del bene durante il trasporto
  • il danneggiamento/deterioramento del bene durante il trasporto
  • il mancato recapito del bene.


VENDITA A MEZZO COMMISSIONARIO

Il giudice dell'esecuzione può disporre la vendita senza incanto o tramite commissionario dei beni pignorati. Le cose pignorate devono essere affidate all'istituto vendite giudiziarie, ovvero, con provvedimento motivato, ad altro soggetto specializzato nel settore di competenza, affinchè proceda alla vendita in qualità di commissionario.

Nello stesso provvedimento di cui al primo comma il giudice, dopo avere sentito, se necessario, uno stimatore dotato di specifica preparazione tecnica e commerciale in relazione alla peculiarità del bene stesso, fissa il prezzo minimo della vendita e l'importo globale fino al raggiungimento del quale la vendita deve essere eseguita, e può imporre al commissionario una cauzione.

Se il valore delle cose risulta da listino di borsa o di mercato, la vendita non può essere fatta a prezzo inferiore al minimo ivi segnato.

(Art. 532 c.p.c.)